부동산 문제에 있어서, 수많은 논의가 있어왔지만, 그 중에서 가장 영향력이 큰 논의는 바로 인구 피라미드와 부동산 가격의 상관관계에 대한
것이다.
그런데, 게시판의 베스트 글 중에 일본과 다르게 한국의 35세에서 52세 인구가 2020년까지 유지된다는 논리로 부동산 거품 붕괴가 그렇게
큰 영향을 주지 않을 것이라는 반론이 있다.
그러나, 바로 이것이 중대한 오류를 가지고 있는데, 사실, 부동산 시장과 인구 피라미드를 분석하는데 중요한 문제인 부동산 시장에 영향을 줄
수 있는, 즉, 주택 구입 연령대가 어디서 어디까지이고, 그 연령대가 얼마나 영향을 주고 있느냐하는 구체적인 문제를 빼먹고, 그냥 막연히
35세에서 52세 인구가 유지된다는 논의를 펴고 있기 때문이다. 그러나, 주택 구입문제는 단순히 그런 연령대 문제 뿐만 아니라 그 연령대가
미치는 영향력과도 관련이 있다. 그것이 바로, 베이비붐 세대의 등장과 쇠퇴에 따른 부동산 시장의 변화 양상이다.
실제로, 일본의 경우 2개의 베이비붐 세대가 존재한다. 일본의 부동산 시장의 거품 붕괴는 바로 1차 베이비붐 세대의 주택 시장 진입과
맞물려 있었다. 일본의 1차 베이비붐 세대는 2차대전 직후 태어난 세대로 일본에서는 축복받은 세대로 통한다. 이들이 부동산 거품이 생기기 전에
집을 마련하고, 자식을 낳았으며, 그 이후에 부동산이 폭등해서 재미를 보았다. 게다가 그들이 낳은 2세는 2차 베이비붐 세대로 인구피라미드에서
보면, 이들은 같은 가족을 형성한 채 인구구조상 툭 튀어나와 있는 모양을 이루고 있다고 한다.
즉, 일본의 부동산 시장에 영향을 준 것은 인구피라미드의 구조가 어떤 함수적 변화를 겪고 있느냐이지, 인구피라미드에서 어떤 연령대가
차지하는 인구의 비중이 아니라는 것이다. 만약, 연령대 만으로 인구와 부동산 시장의 상관관계를 분석한다면, 그 연령대를 넓게 잡기만 하면,
부동산 시장의 상승을 단순히 점치는 오류를 불러 일으키게 되는 것이다.
한국은 어떠할까? 한국의 인구피라미드를 보면 일본처럼 베이비붐 세대가 있다. 그런데, 한국의 1차 베이비붐 세대는
1955년에서 63년까지 세대로 바로 한국전쟁 이후 태어난 세대들이다. 그런데, 한국의 경우에 2차 베이비 붐 세대는 일본의 경우와는 달리 1차
베이비붐 세대의 자식들이 아니다. 68년에서 75년생까지 의 긴 기간 동안 늘어난 인구가 현재 한국의 30세 40대가 된 것이다. 이들의
아버지는 대부분 한국전쟁이 한창인 시기에 태어나거나 해방전후의 혼란을 겪은 사람들의 자식들이다. 그리고, 한국에는 3차 베이비붐 세대가 있다.
바로, 1차 베이비붐 세대의 자식들이다. 이들이 바로, 현재 20대와 30대를 이루고 있는 것이다.
이런 인구피라미드의 차이가 일본과 한국의 부동산 시장에 영향을 주고 있는 것은 분명하다. 그래서, 일본과 다른 한국의
부동산 시장의 움직임이 생기는 것은 당연한 것이다. 그러나, 그렇다고 해서 일본과 완전히 다른 움직임을 보일 것이라고 예측할 수는 없는
것이다.
그렇다면, 좀 더 타당한 해석은 무엇일까? 바로, 베이비 붐 세대가 일본은 2개 한국은 3개라는 갯수의 차이가 중요한
것이다. 이것이 바로, 한국의 부동산 시장을 분석하는 가장 큰 잣대가 될 것이다. 일본의 거품 붕괴 과정을 살펴보면, 1차 베이비붐 세대가 집을
장만하고, 거품이 급격한 확대된 이후 일본식 장기불황을 격게 되는 과정이었다. 하지만, 한국은 1차 베이비 붐 세대의 집장만으로 거품이
형성되자마자 IMF 외환위기를 껵어서 일본처럼 부동산 시장의 붕괴과정이 자연스럽게 이어지지 못하고, 일종의 급격한 감쇠진동이 발생했던
것이다.
그래서, 그런 감쇠진동으로 운동량이 감소한 틈을 타서 2차 베이비붐 세대가 IMF외환위기 이 후에 아파트 장만에
나서면서, 한국은 가히 아파트 공화국이라는 명칭에 걸맞는 부동산 시장의 폭등양상이 일어나게 된다. 이것이 바로 지난 참여정부 시절의 대규모
아파트 가격 폭등으로 이어졌는데, 이것은 엄밀히 말하면, 2차 베이비 붐 세대의 작품인 것이다.
그래서, 한국의 부동산 시장의 움직임은 일본보다 파동의 근원이 되는 운동량이 두 개가 되는 것이다. 이런 차이가 현재
한국의 정치사회적 보수화 성향과 맞닿아 있다. 즉, 한국의 1차, 2차 베이비 붐 세대는 서로의 부동산 거품을 두고 경쟁하고 있는
것이다.
그러나, 그렇다고 해서, 일본과 전혀 다른 과정을 거치것은 아니다. 왜냐하면, 1차 베이비 붐 세대와 2차 베이비붐
세대를 받쳐 줄 3차 베이비붐 세대 이후 이렇다할 인구증가가 없다는 것이다. 이제 3차 베이비붐 세대가 2차 베이비붐 세대의 거품을 떠안고
나면, 한국의 부동산 시장과 일본과 마찬가지로 더이상의 운동량이 남아 있지 않는 상황이 될 수 밖에 없는 것이다.
게다가, 한국의 출산률이 앞으로 전혀 향상될 기미를 보이지 않고 있다. 한국은 급격한 산업화, 도시화가 진행되면서
내적으로 갈등이 매우 팽창된 상태이다. 이것은 마치, 사회 내부의 피로도를 상승시키는 요인이 되는 것이다. 금속도 피로도가 상승하면, 언젠가
균열이 가게 마련인 것이다. 만약, 3차 베이비붐 세대가 이런 사회적 피로도를 견디지 못하고, 계속해서 낮은 출산율을 보이게 된다면, 이후
한국의 부동산 시장은 일본보다 훨씬 큰 운동량의 충격적 붕괴가 생길 수 밖에 없을 것이다.
그것이 바로 부동산 거품 붕괴현상이다. 그리고, 2008년이 생산가능인구가 줄어들기 시작한 최초의 해라는 것은 시사하는
바가 큰 것이다.
부동산, 일본과 정말 다를까? 